La déclaration préalable de travaux, en bref

La déclaration préalable désigne une formalité administrative réalisée avant l'accomplissement de travaux et permettant à la mairie d'une commune de vérifier que le projet respecte bien les règles d'urbanisme prévues par la loi ou la réglementation.

Ces démarches administratives sont très importantes pour la suite de votre projet. Si cette étape est mal réalisée, les délais sont rallongés et votre projet peut être compromis. Pour une bonne instruction de votre dossier en mairie, soyez rigoureux… et n’hésitez pas à vous faire aider !

1/ Dans quels cas une déclaration préalable de travaux est-elle obligatoire ?

Il n’existe pas moins de 6 cas qui rendent la déclaration préalable de travaux obligatoire !

Cas n°1

Une construction nouvelle, par exemple un garage, ou des travaux d’agrandissement qui augmentent la surface de plancher de 5 m² à 20 m². Pour les travaux d’agrandissement, ce seuil est porté à 40 m² si votre construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS).

Cas n°2

La construction d'un mur à partir de 2 m de haut en partant du sol.

Cas n°3

La construction d'une piscine avec une superficie de bassin pouvant atteindre 100 m². Dans ce cas, la piscine est non couverte ou bien la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m.

Cas n°4

Des travaux transformant l'aspect extérieur initial de votre construction, comme par exemple le percement d’une nouvelle fenêtre, le choix d’une nouvelle couleur de peinture pour votre façade, la pose d’une pergola fixée au mur.

Cas n°5

Des travaux de ravalement si vous vous trouvez dans une zone proche d’un monument historique.

Cas n°6

Le changement de destination de la construction, comme par exemple, la transformation d’un magasin en une habitation (ou vice-versa). Ce changement ne doit pas pour autant modifier les structures porteuses ou la façade de la construction.

Bon à savoir 

Des travaux qui conduisent à la création d'une surface d’au moins 20 m² nécessitent un permis de construire si, après réalisation, la surface dépasse 150 m².

De même, le recours à un architecte devient obligatoire au delà de 150 m² de surface cumulée après travaux.

Il est possible de modifier un permis de construire en cours, tant que les modifications sont mineures. Si vous en avez besoin, il est donc tout à fait possible de bénéficier d’un permis de construire modificatif, tant que la déclaration de fin de chantier n’a pas été délivrée. 

Quelles sont les modifications concernées par le permis de construire modificatif ?

Les modifications concernées par le permis de construire modificatif ne peuvent être que mineures. Il peut par exemple s’agir :

§ d’un changement mineur au niveau des façades extérieures de l’habitation (ou toute autre petite modification de l’aspect extérieur du bâtiment).

§ de l'emprise au sol ou de surface du plancher

§ de changements de fonction des différents locaux.

Les modifications doivent rester légères. Pour des modifications plus importantes, il sera alors nécessaire de demander un nouveau permis de construire.

Dépôt du dossier et délai d’instruction

Vous pouvez faire une demande de  permis de construire modificatif à tout moment tant que la déclaration de fin de chantier n’a pas été délivrée. 

Le dossier doit ensuite être déposé à votre mairie, ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. Lors du dépôt du dossier, on vous remettra un récépissé de dépôt.

Le délai d’instruction d’un permis de construire modificatif est le même que pour un permis de construire classique : il faut compter 2 mois.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.

Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre,...). L'épaisseur des matériaux isolants doit également être déduite.

La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes :

• Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur

• Vides et trémies (qui correspondent aux escaliers et ascenseurs)

• Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m

• Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres

• Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)

Qu’est ce que la surface taxable ?

• À reporter dans la Déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions annexée aux formulaires des demandes d’autorisation d’urbanisme, la surface taxable permet à l’administration fiscale de déterminer la valeur de la Taxe d’Aménagement associée à un projet. Bien qu’elle ne doive pas être confondue avec la Surface de Plancher, son calcul lui sert de base avant les déductions spécifiques (stationnement, hauteur sous-plafond < 1,80 m). Pour mémoire, bien qu’ils ne soient pas intégrés dans le calcul, certains ouvrages sont néanmoins taxés forfaitairement. Parmi eux sont listés les éoliennes, les piscines, les panneaux solaires installés au sol, les car-ports et les places de stationnements.

Méthode de calcul

• Pour quantifier la surface taxable, il faut additionner toutes les surfaces de chaque niveau de l’immeuble, quel que soit leur usage. Closes et couvertes, elles sont comptées depuis le nu intérieur des murs de façade et possèdent impérativement une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. On en déduira les ébrasement de porte et les vides tels que les trémies d’escalier, par exemple. Sous-sols et combles aménageables sont à intégrer dans le calcul. On entend par comble aménageable un local libre d’encombrement de charpente et disposant d’un plancher apte à supporter une charge d’usage courant.